ביטול חוזה לקניית יחידת נופש

ת"א (תל אביב) 33146/00 גרימברג הארי ואח' נ' גלמן פינץ בע"מ (לא פורסם) (פס"ד מיום 24.6.01)

התובעים, זוג פנסיונרים, חתמו על חוזי התקשרות שונים שבמהותם מהווים הסכם לקניית יחידת דיור בשוויץ. לטענתם, הודיעו להם טלפונית כי זכו בנופש בשוויץ, וכי הם מוזמנים לפגישה בה יקבלו הסבר על נסיעתם. לטענתם נאמר להם כי הנופש אינו כולל התחייבות כלשהי מצידם. הם הגיעו למפגש, שם הופרדו, וכל אחד קיבל הסבר אישי. הם טוענים כי לא ניתן להם להתייעץ וכי הופעל עליהם לחץ רב ולכן הסכימו לחתום על ההסכם.

לאחר שחתמו התגלה להם כי הסכימו לרכוש יחידת נופש, בעוד שסברו שהם חותמים על הסכמה לנסיעה לשוויץ.

לדבריהם לא נמסר להם על האפשרות לבטל את החוזה בתוך תקופה של 14 ימים מיום החתימה, ואף כאשר ביקשו לבטל את ההסכם נאמר להם כי אין אפשרות לכך.

התובעים טוענים טענות של ניצול, התנהגות בחוסר תם לב ושלא בהתאם לדרך מקובלת (בשלב המו"מ ובשלב קיום החוזה). הם דורשים ביטל ההסכם והשבת כספם, בהתאם לחוק החוזים ובהתאם לחוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט - 1979.

הנתבעת טוענת כי חתימת ההסכם נערכה באווירה נינוחה ללא כל לחץ או כפייה כלפי התובעים וכי התובעים קבלו הסבר על שיטת הנופש ואתר הנופש הוצג בפניהם. לאחר התצוגה הוצגו בפני התובעים אפשרויות לרכישת יחידת נופש, והם התעניינו בכך ואף חתמו על הסכם הרכישה מרצונם החופשי.

עוד טוענת הנתבעת כי נציג מטעמה הקריא לתובעים את ההסכם כולו, והם אף קראו את נוסח ההסכם לשביעות רצונם טרם חתמו עליו וכי גילו בהירות מחשבה וצלילות דעת וכי לא נוצלו.

לטענת הנתבעת התובעים פעלו לקיום החוזה ולא לביטולו וביקשו להזמין חופשה לחודש אוגוסט ואף שיתפו פעולה בקשר להליך רישום מקרקעין בשוויץ.

נפסק (כב' השופטת נ' גרוסמן ):

1. לתובעים לא נמסר כי על פי ההסכם עומדת להם האפשרות לבטל את ההסכם תוך 14 יום מיום החתימה, והתובעים הוטעו לחשוב כי חתימתם מהווה הסכמה לזכייתם בנופש חינם. בכך יש הטעיה וחוסר תם לב ודרך מקובלת במו"מ לקראת כריתתו של חוזה.

2. יש לדחות את טענת התובעים כי הנתבעת עשקה אותם.

3. אין לפרש את מעשיהם של התובעים לאחר כריתת ההסכם (הבקשה לצאת לנופש ושיתוף פעולה ברישום המקרקעין) משום אישרור בדיעבד של החוזה, אלא "נסיון הצלה".

התביעה התקבלה. בית המשפט הכריז על ההסכם כבטל וציווה על החזרת הכסף ששולם במלואו לתובעים.

ת"א (תל אביב) 91805/98, 018825/00 ניו קאסל הולידי קלאב בע"מנ' היקרי דניאל ורינה (לא פורסם) (פס"ד מיום 10.12.2000)

התובעת הינה חברה רשומה בישראל העוסקת במכירת דירות נופש. הנתבעים רכשו מאת התובעת קצובת זמן נופש באתר קלאב רויאל, בספרד. לטענת התובעת, הנתבעים התחייבו להעביר לה את זכויות הנופש שלהם באתר קלאב הוטל באילת, במועד שבו תמסור היא להם את שטר הבעלות בקלאב רויאל וכן לשלם לה סכום נוסף. לטענת התובעת קיבלו הנתבעים את שטר הבעלות באתר קלאב רויאל, אולם לא העבירו לה את זכויות הנופש שלהם בקלאב הוטל. התובעת דורשת את העברת הזכויות (ולחילופין: את השווי הכספי של הזכויות) וכן תשלום פיצוי מוסכם על פי ההסכם בין הצדדים.

הנתבעים טוענים כי הוצגה בפניהם עסקה אחרת והתקבלה תוצאה אחרת לחלוטין. הם טוענים כי לא היה קלאב רויאל במקום בו נמסר להם. הם נסעו לספרד על מנת לראות מה הם רוכשים וכשהסתבר להם, לטענתם, כי קיבלו חדר עלוב, הבינו כי מחובתם לצמצם את נזקם בכך שלא ימסרו את בעלותם בקלאב הוטל אילת. הם הוסיפו וטענו כי בהסכם הרכישה בין הצדדים צויין כי מדובר בסוויטה בן 1 חדרים. בפועל היחידה אינה ברמת 5 ככבים.

הנתבעים טוענים כי בוצעה כלפיהם הטעיה ומרמה וכי הוחתמו על ההסכם לפני הנסיעה לספרד, כאשר הובטח להם כי הם יכולים לבטל את העסקה בכל עת וללא שום הסבר. כמו כן נטענו טענות של תנאים מקפחים בחוזה אחיד.

הנתבעים ביקשו כי בית המשפט יורה על בטלותו של ההסכם ויחייב את התובעים להשיב לנתבעים את הסכום אשר שילמו.

הנתבעים אף הגישו תביעה נגד התובעת ודרשו ביטול העסקה מחמת אי התאמה, שכן כאשר הגיעו למלון הם ציפו להגיע למלון ברמת 5 כוכבים, התברר כי מדובר בדירת קרקע עם 4 מנעולים, חלונות מסורגים, ללא טלפון, ללא מזגן וללא רשתות על החלונות וכי חפצי הדירה היו רעועים ולא תפקדו, כולל השירותים.

התובעת התגוננה בפני תביעה זו וטענה כי לא הבטיחה לנתבעים כי יוכלו לבטל את העסקה מכל סיבה, וכי האתר הינו בית מלון רב קומתי ברמה גבוהה, כאשר בשלוש הקומות התחתונות הותקנו סורגים למניעת פריצות. כן נטען כי הסכם הרכישה מתייחס לנופש בקומה גבוהה, ורק שבוע הנופש שניתן חינם לתובעים ניתן בקומה תחתונה.

התובעת טענה כי הנתבעים נפשו בסוויטה בת 2 חדרים, מטבח, סלון, שירותים ואמבטיה וכי הדירה היתה מאובזרת, וכי ניתן היה להזמין טלפון ללא תשלום ומזגן בתשלום, אולם הנתבעים לא עשו כן, ואין להם להלין אלא על עצמם.

נפסק (כב' השופטת ד' קרת - מאיר ):

1. אין זה סביר כי באתר יוקרתי מפואר וברמת אירוח אירופאית כבמלון בעל חמישה כוכבים, יידרשו אמצעי מיגון של סורגים, אם אכן קיימת שמירה סטנדרטית במקום. כך הדבר גם לגבי טלפון ומיזוג בחדרים.

2. מכיון שהובטחה רמת נופש בדרגה דומה למלון 5 כוכבים, קיימת אי התאמה בין הנכס המוסכם שרכשו הנתבעים לבין הנכס אותו קיבלו בפועל (ס 11 לחוק המכר, תשכ"ח - 1986).

3. אין ספק שהתובעת לא עמדה בהוראות סעיף 14.א (ב)(3) להוראות חוק הגנת הצרכן, מכיון שלא צירפה טופס גילוי נאות, אולם הוראות החוק לא חלות על העיסקה, מכיון שנכנסו לתוקף 3 ימים לאחר כריתת העיסקה, "אולם, סעיף 14א' הנ"ל הינו סעיף אשר נועד במיוחד להסדיר סוגיות בדבר רכישת יחידות נופש. העובדה כי תיקוני החוק באו מאוחר יותר, אין בהם, בהכרח, כדי למנוע את החלת ההסדרים הגלומים בהם על עסקאות קודמות בדרך של פרשנות רחבה להוראות חוק המכר בדבר אי התאמה ואי גילוי".

לפיכך, הכריז בית המשפט כי הסכם הרכישה בטל ועל התובעת להשיב לנתבעים את התשלום אשר שילמו לה בעבור קצובת זמן הנופש, על הנתבעים להשיב את שטר הבעלות בקצובת זמן הנופש בקלאב רויאל.  כמו כן נקבע כי שבוע הנופש בו שהו הנתבעים היה מתנה ולפיכך אין עליהם לשלם עבורו. תביעת הלקוחות לפיצוי בגין עוגמת נפש נדחתה.

ת"א (תל אביב) 127157/98 ד"ר מריה אימברג ואח' נ' קלאב דלתא מועדון טיים שיירינג (ישראל) בע"מ (לא פורסם)

התובעים טוענים כי הוסכם שיוכלו לבחור את שבוע הנופש ומשהודיעו כי בחרו בשבוע מספר 33 (באוגוסט) קיבלו הסכם התקשרות מאושר לפיו נקבע להם שבוע נופש מספר 14 (באפריל).

הנתבעת טוענת כי אפשרה לתובעים לבחור את שבוע הנופש עד למועד הנפקת תעודת החברות, ואילו הם לא עשו כן.

נפסק (כב' השופט ד"ר קובי ורדי ):

1. בהסכם ההתקשרות אין מגבלת זמן לבחירת שבוע הנופש ואילו האמור בכתב יד על ההסכם מהווה התחייבות ברורה וחד משמעית שאינה מוגבלת בזמן.

2. סעיף 14א' לחוק הגנת הצרכן, העוסק ברכישה של יחידות נופש, טרם נכנס לתוקפו במועד עריכת ההסכם, אך ניתן ללמוד מממנו את מהות הזכות בעסקה ותקופת תוקפה וכו'.

3. מדובר בהפרה יסודית של החוזה, ועל כן יש לקבוע כי ההסכם בוטל כדין ע"י התובעים והתובעים זכאים להשבת כל הכספים ששולמו על ידם לנתבעת.

התביעה התקבלה.

ה"פ 176918/01 ואבה ליליאן ואח' נ' אטלנטיק וי.אי.פי. קלאב בע"מ ואח' (לא פורסם) (פסק דין מיום 16.1.2002)

המבקשים עותרים להצהיר על ההסכם לרכישת זכות חברות במועדון נופש כבטל, לאור הודעת ביטול שמסרו בע"פ למשיבה מס' 1. לטענתם הם מסרו את ההודעה בתוך 14 הימים הקבועים בסעיף 14א לחוק הגנת הצרכן, אולם רק חוסר תום הלב של המשיבה מס' 1 והטעייתה (בהחתימה אותם על מסמך המאפשר לה למכור את הזכות שרכשו המבקשים, בעוד הם סבורים כי הם חותמים על מסמך לביטול העיסקה) הם שגרמו לכך שהודעת הביטול בכתב הגיעה לידי המשיבה לאחר תום 14 ימים.

הצדדים חלוקים בשאלה האם דרישת הכתב בסעיף 14א. היא מהותית או ראייתית בלבד.

נפסק (כב' השופט ד"ר ק' ורדי ):

1. "במקרה דנן מדובר בהסכם בזכות חברות הכוללת גם זכות שימוש וחזקה ביחידות נופש והמשיבה מ' 1 מסתמכת על החוק (חוק הגנת הצרכן, ר.ג.) כחל עליה וטוענת לאי ביטול כדין שנעשה בניגוד לדרישות החוק".

2. "דרישת הכתב הנקובה בסעיף 14א(ג) לחוק של ביטול בדרך של מתן הודעה בכתב אינה דרישה מהותית כמו לגבי מקרקעין".

3. "...לפי תכלית החוק, ברגע שברור רצון המבקשים לבטל את ההסכם והודעתם החד משמעית בע"פ על כך..., אין מקום כל להתעקש על מילוי הדרישה הפורמלית של ההודעה בכתב, כשברור שפגישה במשרדי המשיבה מס' 1 לצורך ביטול ההסכם מסקת גם ללא הודעה פורמלית בכתב, שכן זו הרי הייתה מטרת הפגישה ולשם כך נקבעה הפגישה".

4. "...למעלה מן הצורך ומבלי להכריע בכך היה ניתן לשקול הארכת המועד למתן הודעת הביטול, בין היתר מכוח שיקולי תום לב והסמכות הטבועה של ביהמ"ש במקרים חריגים למניעת עוול... כמו כן, ניתן גם לראות בתקופה שבין ההודעה הטלפונית בעל פה על הביטול שזה היה רצון המבקשים והודעתם למשיבה מס' 1 לבין הפגישה שנקבעה רק ביום 26/6/2001 (כשספק אם קביעת הפגישה לפרק זמן הסמוך למועד הביטול הנו מקרי), כימים שלא יובאו במניין הימים הנדרשים להודעת הביטול".

בית המשפט דן גם בנושא תם הלב של הצדדים וקיבל את התובענה והוציא צו המצהיר כי ההסכם שנחתם בין המבקשים למשיבה מס' 1 בטל והורה על השבת מלוא הכספים ששילמו.

ת"א (ראשון לציון) 5765/01 שוורץ יולי ואח' נ' וורלדוויד ריזורטס בע"מ (לא פורסם) (פס"ד מיום 1.9.2002).

התובעים חתמו על הסכם לרכישתה של יחידת נופש במועדון בתאילנד, באמצעות הנתבעת, שעיסוקה, בין השאר, בשיווקן בישראל של יחידות נופש ברחבי העולם. בתביעה הם טוענים שלא קיים הסכם מחייב בינם לבין הנתבעת ולחלופין ההסכם בוטל על ידם כדין ותביעתם לחייב את הנתבעת בהשבתם של התשלומים ששולמו על ידם וכן בתשלום פיצוי.

נפסק (כב' השופטת ריבי צוק ):

דיון בהגדרת "יחידת נופש" בסעיף 14א(ה) לחוק הגנת הצרכן וקביעה כי משמעות המילים "לתקופה של יומיים או יותר במהלך כל שנה" היא תקופה של יומיים בכל שנה שבה ניתנת זכות שימוש ביחידה (כאשר במקרה הנדון דובר על זכות שימוש בכל שנה שניה), תוך אימוץ פרשנות דומה בהליכים אחרים.

לפיכך נקבע כי הזכות שנרכשה היא יחידת נופש כמשמעה בחוק הגנת הצרכן ולפיכך חלות על העיסקה כל הוראות חוק הגנת הצרכן.

דיון בהפרת איסור ההטעיה והתנהגות שלא בתום לב.

התביעה התקבלה.

ת"א (תל אביב) 113353/00 לוין אלכסנדרה ואח' נ' וורלדוויד ריזורט בע"מ (לא פורסם) (פס"ד מיום 29.9.02).

התובעים רכשו זכות בעלות לנופש פעם בשנתיים למשך שבוע במלון שטו דל ביץ' ריזורטס בפתיה בתאילנד. הם הגיעו משרדי הנתבעת לאחר שקיבלו הודעה טלפונית על זכיתם בשורה של הטבות ופרסים.

דיון בשאלה האם ההתקשרות בין הצדדים בוטלה ומה דינה של התקופה שבין הודעתם הראשונה של התובעים על רצונם בביטול ההסכם (שניתנה שבוע לאחר החתימה על ההסכם) לבין המועד שבו בוטל ההסכם בהודעה בכתב.

נפסק (כב' השופטת דליה מארק - הורנצ'יק ):

1. "תוך אימוץ הוראות סעיף 32 לחוק הגנת הצרכן, תשמ"א - 1981 בהתאמה להוראות סעיף 9 לטופס הגלוי הנאות, הרי מעשה או מחדל שיש בו משום הטעייה והם מהותיים בנסיבות העניין, ואף אם לא המוכר היה המטעה, רשאי הצרכן תוך שבועיים מיום עשיית העסקה, או מיום מסירת הנכס, לפי המאוחר לבטל את המכר בהודעה בכתב. בעניינו: הנתבעת הטעתה את התובעים לחשבו כי אם הם לא יבטלו את ההסכם, אזי הם יהיו זכאים להטבות נוספות. המדובר בהטבות והנחות שהיו כלולים בהסכם. על דמך מצג זה התובעים לא ביטלו את ההסכם בתוך פרק הזמן הנקוב בטופס הגלוי סעיף 9. ההטעייה הינה מהותית בנסיבות המקרה, שאלו לא ההטעיה מצד הנתבעת התובעים על פי עדותם בכל מקרה, היו מבטלים את ההסכם בתוך 14 יום מיום עריכתו".

2. התובעים הוכיחו כי ההטעיה היתה מהותית בנסיבות העניין...".

3. "...הנתבעת הציגה לתובעים באמצעות עובדיה או שלוחיה, מצג מטעה, על מנת שלא יבטלו את ההסכם לא יאוחר מ- 14 יום מיום מסירת הממכר. מאחר ובמועד בו התובעים הודיעו על ביטול ההסכם, 15.6.00 המכתב קרי תעודת הבעלות ביחידת הנופש טרם נמסרה להם שכן הונפקו רק ביום 21.11.00 הרי שהודעת הביטול מטעמם, נעשתה כדין".

ת"א (תל אביב) 63899/01 דמיטרוב-קונפינו קונסטנטין ואח' נ' וורלדוויד ריזורט בע"מ (לא פורסם) (פס"ד מיום 19.12.02)

התובעים רכשו יחידת נופש, ולאחר 4 ימים באו למשרדי הנתבעת וביקשו לבטל את העיסקה. לטענתם, שוכנעו באותו מעמד להתיר לנתבעת למכור את היחידה לצד ג' תמורת דמי תיווך בסך 560$ במקום לשלם דמי ביטול בסך 2,000 $. בין השאר נדונה השאלה האם הודעת ביטול על פי חוק הגנת הצרכן צריכה להיות בכתב.

נפסק (כב' השופטת דפנה גבע ):

1. "התובעים, שבאו אל הנתבעת והודיעו לה, אומנם בעל פה, אך באופן ברור וחד משמעי, על רצונם לבטל את ההסכם, יצאו ידי חובת הודעה שבדרך הודעתם על הביטול כאמור הושגה תכלית, ט. הגילוי חוק הגנת הצרכן".

2.  דרישת הכתב האמורה בחוק, כדרך לביטול הסכם, אינה דרישה מהותית כמו זו הנדרשת בעיסקת מקרקעין או מתנה.  דרישת חוק הגנת הצרכן  היא דרישה ראייתית, להוכחת הביטול".

3. "במקרה דנן, ההגינות ותום הלב נוטים לטובת התובעים, הצרכנים, שבאו אל הנתבעת,  הספק, ימים ספורים לאחר ההסכם הראשון להודיע לה, בפניה, על רצונם לבטלו.  בנסיבות הענין בו עסקינן, אין מקום להתעקש על מילוי דרישה פורמלית של הודעה בכתב".

4. "חוק הגנת הצרכן נמנה על החקיקה המתערבת בחוזים שבין צדדים לא שווים, המטילה על הצד החזק, הספק, חובה מוגברת לנהוג בהגינות כלפי הצד החלש, הצרכן".

5. "התכלית, שבבסיסו של חוק הגנת הצרכן, היא להשליט כללי משחק הוגנים, ביחסים שבין צרכן ועוסק, ולהבטיח שהעוסק לא ינצל מעמדו הכלכלי העדיף, כדי להתעשר על חשבון הצרכן".

6. "כיון שמטיבם של יחסים בין צרכן, וספק, נוטה הצרכן לסמוך על הספק, בא החוק לאזן את חוסר השוויון שבין הצדדים ומטיל על הספק חובת גילוי שתורמת למימוש חופש ההתקשרות של הצרכן ומשקפת את עקרון תום הלב הקבוע בסעיפים 12,39 לחוק החוזים [חלק כללי] תשל"ג – 1973".

7. "כך גם, נאמר בהצ"ח 2567 מיום 23/12/96 תשכ"ז 89, שהצורך במתן אפשרות הצרכן לבטל החוזה, נובע מכך שהעוסק לא נותן לצרכן הזדמנות סבירה לעיין בחוזה לפני חתימתו ולא תמיד בקשת הצרכן לביטול החוזה, אף אם הוגשה בתוך ימים ספרים מחתימתו, נענית... או שהביטול מותנה בדרישה  לפיצוי גבוה.  כך, בענין בו עסקינן, יש לפרש את הוראות החוק, לנוכח תכליתו וליתן לו פירוש המיטיב עם הצרכן.  במקרה דנן, התנהגות הנתבעת, שמנעה מהתובעים לממש את זכותם החוקית לביטול החוזה, הינה התנהגות שבחוסר תום לב ותוך סיכול תכליתו של החוק.

8. "בפגישה השניה, לא רק שהנתבעת נהגה כלפי התובעים, בחוסר תום לב ושיכנעה אותם, בדברי הטעיה ובמצג שווא, להימנע מלבטל את ההסכם הראשון, היא אף שיכנעה אותם להתקשר איתה בהסכם השני".

9.  "התנהגותה של הנתבעת די בה כדי להביא לביטול ההסכם".

התביעה התקבלה והנתבעת חויבה להשיב לתובעים את מלוא הכסף ששולם לה.

ת"א (ירושלים) 4964/00, 1092/00, 5442/00, 17797/00, 10890/01, 16058/01 ברדוגו אשר ואח' נ' אקטיביטי תיירות ונופש 1996 בע"מ (לא פורסם) (פס"ד מיום 5.11.03)

הדיון המאוחד בתיקים אלה נוגע לשאלה האם חוזי ההתקשרות בין הצדדים בטלים בשל גודל האותיות בהם, הקטן מהגודל המינימלי שנקבע בתקנות הגנת הצרכן (גודל האותיות בחוזה אחיד), התשנ"ה - 1995.

נפסק (כב' השופטת מיכל אגמון - גונן ):

1. חוק הגנת הצרכן ותקנותיו בדבר גודלן המינימלי של האותיות, חלים על חוזה אחיד כמשמעותו בחוק החוזים האחידים, התשמ"ג - 1982... אם כן, תנאי ראשון לתחולת חוק הגנת הצרכן ותקנותיו הנו כי החוזה הוא חוזה אחיד...חוזה איד כמשמעותו בחוק החוזים האחידים, אפוא, הוא חוזה אשר תנאיו, כולם או מקצתם, נוסחו על ידי צד אחד. כלומר,גם אם יוכח שעל חלק מתנאי החוזים נוהל משא ומתן בין הצדדים ,הרי שדי בכך שחלק מהתנאים בחוזה נוסחו על ידי אקטיביטי כדי שזה יחשב לחוזה אחיד".

2. "מערב לכך, החוזים בענייננו כוללים את כל המאפיינים של חוזה אחיד. מדובר בחוזים מודפסים, שנקבעו מראש על ידי הספק, אקטיביטי, שימשו להתקשרות עם צדדים רבים והוצגו ללקוחות לחתימה. מהמבנה הצורני של החוזה עולה בבירור כי מדובר בטופס סטנדרטי ששימש את אקטיביטי בהתקשרויות עם לקוחות בלתי מסוימים ואינו תוצר של משא ומתן...".

3. "...הוכח כי מדובר בחוזה אחיד. בהיות החוזה חוזה אחיד, חלות עליו הוראות חוק הגנת הצרכן בדבר גודלן המינימלי של האותיות בחוזה אחיד".

4. "סעיף 4א' לחוק הגנת הצרכן, אשר כותרתו "גודל האותיות בחוזה אחיד", הסמיך את השר לקבוע בתקנות את הגודל המזערי של האותיות בחוזה אחיד ואת אופן כתיבתן. מכוח סמכות זו הותקנו תקנות הגנת הצרכן. תקנה 2 לתקנות הגנת הצרכן ובעת כי גודלן המזערי של האותיות בחוזה אחיד יהיה 2 מילימטרים. תקנה 3(3) לתקנות קובעת כי הרווח בין השורות לא יקטן מגודל האות בשורה".

5. "על פי ממצאי המומחה...אותיות החוזה קטנות מאלו שנקבעו בסעף 4א' שבחוק הגנת הצרכן".

6. בית המשפט הסכים עם כב' השופט פיינברג בת"א (ירושלים) 9516/99 אמתון נ' אקטיביטי כי מקום בו לא קוימה הוראת החוק והתקנות לעניין גודל האותיות יש בכך משום ניצול מצוקה, ומשכך רשאי הצרכן לבטל את העסקה מכוח הוראות סעיף 32(א) לחוק הגנת הצרכן.

7. "גולדן של האותיות בחוזים מהווה הטעיה גם לפי סעיף 2 לחוק הגנת הצרכן, הקובע: "לא יעשה עוסק דבר -במעשה או במחדל, בכתב או בעל פה או בכל דרך אחרת - העלול להטעות לצרכן בכל ענין מהותי בעסקה (להלן - הטעיה)".

8. "כתיבת הוראות מהותיות בחוזה באותיות קטנות, הנסתרות מעיני הצרכן, בהחלט מהווה הטעיה המתייחסת לעניין מהותי בעסקה".

9. "בסעיף 14א(ב) מפורטים כל הנושאים שיש לכלול בטופס הגילוי. חזק כי המחוקק לא היה קובע חובת גילוי לגבי פרטים אם לא היו מהותיים. בסעיף 14א(א)(2) סיפא לחוק הגנת הצרכן נקבע כי התקנות בדבר גודלן המינימלי של האותיות בחוזה יחולו על טופס הגילוי. מכאן, שכל הפרטים שהמחוקק מצא כמהותיים, וקבע חובת גילוי מיוחדת לגביהם, נכתבו בחוזה בענייננו באופן המקשה על קריאתם ועל הבנתם".

10. "מהאמור עולה כי אקטיביטי הטעתה את הצדדים בעניינים אשר הוגדרו כמהותיים בסעיף 2 ובסעיף 14א לחוק הגנת הצרכן, כמו גם בעניינים מהותיים נוספים...".

11. "כאמור, סעיף 32(א) לחוק הגנת הצרכן קובע כי באם התקיימו הטעיה או ניצול מצוקה שהם מהותיים בנסיבות העניין, רשאי הצרכן לבטל את החוזה תוך שבועיים מיום החתימה עליו. הצדדים לא עמדו במועד זה ולא ביטולו החוזה תוך שבועיים מיום חתימתו, למעט ....".

12. "מכל מקום, על פי סעיף 32(א) לחוק הגנת הצרכן, בית המשפט רשאי, מטעמים מיוחדים, לבטל את החוזה גם לאחר התקופה האמורה. במקרה זה, מתקיימים טעמים מיוחדים המצדיקים את ביטול החוזים גם לאחר תקופה של שבועיים מיום חתימתם".

13. גישתו של בית המשפט העליון ברע"א 7956/99 שיכון ופיתוח לישראל בע"מ נ' עירית מעלה אדומים, תק-על 2002(3) 75 בדבר זכות הביטול כאשר הפרת החוזה עומדת בעינה, "משפיעה על המקרה שלפנינו ועל פרשנות סעיף 32 לחוק הגנת הצרכן, לעניין המועד לביטול ההסכם ולעניין שיקול דעתו של בית המשפט הארכת המועד לביטול. לאור האמור, מתקיימים במקרה זה טעמים מיוחדים המצדיקים את ביטול החוזה גם לאחר 14 ימים מיום חתימתו".

בית המשפט הורה על ביטול החוזים שנכרתו והורה על השבת התמורה ששולמה. הנתבעת חויבה בתשלום הוצאות משפט בסך 3,500 ש"ח בתוספת מע"מ לכל אחד מהצדדים בכל אחד מהתיקים.

ת"א (אילת) 2350/01 שולמית חרפי ואח' נ' קלאב הוטלס אינטרנשיונל (א.ק.ה) בע"מ, [דינים שלום, כד, 108] (פסק דין מיום 23.6.2003).

התובעים עותרים לבטל את ההסכם שנכרת ביניהם לבין הנתבעת, לפיו רכשו מאת הנתבעת זכויות שימוש ביחידת נופש מסוג "סטודיו". לטענתם היחידה המובטחת לא נבנתה במועד ומכל מקום היחידה שהוצגה בפניהם היתה יחידה משופצת במגורי העובדים.

נפסק (סגנית הנשיא כב' השופטת דפנה בלטמן – קדראי ):

1. טענות שעניינן הסכמה לבניית יחידת נופש על פי תוכנית מיוחדת שאיננה נזכרת בהסכם, הינן טענות בניגוד למסמך בכתב. יש לקבל התנגדות הנתבעת להעלאתן ויש לדחותן....לפיכך, בתביעה שעניינה הפרת הסכם מנועים התובעים מלטעון להפרת התחייבות לבינה במתחם חדש הכולל אטרקציות מיוחדות, וככל שאינם מנועים יש לדחות תביעתם זו נוכח כך שאיננה נתמכת בהוראות ההסכם שבכתב".

2. "בתביעה שעניינה מצגים יש לפרט את כל ומלוא המצגים המשמשים יסוד לה, פירוט מלא, לרבות מועדים, מציגי המצגים ותוכנם. בענייננו, לא רק שלא פורטו מצגים ואמירות כלשהם בכתב התביעה, אלא גם בתצהיר העדות הראשית לא נטען דבר לענין זה (פרט לטענה הכללית בדבר כך שהיחידה לא היתה במתחם החדש). די בכך בכדי לקבל הטענה להרחבת חזית בענין זה".

3. בנית היחידה הושלמה באיחור של כשנה וחצי. איחור זה מהווה הפרת ההסכם. "יש לבחון האם הפרה זו היה הפרה יסודית המקנה לתובעים את הזכות לבטל את ההסכם. הפרה יסודית, על פי הגדרתה בסעיף 6 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א – 1970, הינה: "לענין סימן זה, 'הפרה יסודית' – הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית".

4. "על פי ההסכם, לרבות התנאים הכלליים והנספח, נלמד כי עיקרה של התחייבות הנתבעת היא מתן זכות לשבוע נופש במועד קבוע. מקומו של נופש זה (האם ביחידה הנרכשת או באחרת), לפחות בראשית ההתקשרות, הינו בעל משמעות פחותה. כך נלמד הן ממטרת העסקה והן מסעיפי ההסכם...כמו כן,...אי-השלמת הבניה במועדה לא גורמת נזק למטרתה העיקרית של ההתקשרות- קבלת זכות לשבוע נופש אחת לשנה".

5. "לפיכך , לא רשאים התובעים להביא לביטול ההסכם בגין האיחור".

התביעה נדחתה.

תכניות מיתאר, תכניות בנין ערים, רשיונות בניה

"דירות נופש" במקום בית מלון עפ"י תב"ע

עת"מ (י-ם) 37/99 פינת החמד חברה לבנין בע"מ נ' ועדת הערר לתכנון ולבנייה מחוז ירושלים ואח', פ"מ תשנ"ח (3), 233.

לפי תכנית מיתאר ארצית תמ"א 31 מותר היה לעותרת לבנות מבנה שישמש כבית מלון. לבקשת העוררת לשינוי בינוי, החליטה הוועדה המחוזית, כי התכנית, לפיה תיבננה בנכס דירות נופש במקום בית מלון, תתואם עם משרד התיירות. משרד התיירות הסכים לבניית דירות נופש. הועדה המקומית אישרה את התכנית תוך ציון "מלונאות" בהיתר. בדיעבד הסתבר כי הדירות הוצעו למכירה כבית פרטי. לאחר שאוכלוסו חלק מהדירות והליכי ערר, הורתה הועדה המקומית לחברת החשמל לנתק את חיבור החשמל לדירות בנכס. העתירה הינה על דחית הערר של העותרת על הוראה זו.

נפסק (כב' השופטת י' הכט ):

את המילים "דירות נופש" הקבועות באישור משרד התיירות, יש לפרש על פי התכלית העומדת ביסוד תכנית המיתאר והיא, לאפשר לכלל הציבור הנאה מהן, ולא לשווק אותן כדירות מגורים.

העתירה נדחתה.

ע"א 1054/98, 1069/98, 1978/98 חוף הכרמל נופש ותיירות (1989) בע"מ נ' עמותת אדם טבע ודין אגודה ישראלית להגנת הסביבה ואח', פ"ד נו (3), 385.

פרוייקט בניה על חוף הים בחיפה היה אמור לכלול 6 בניני מלונות ומלונות דירות ולצדם טיילת ואזורי בילוי ונופש. בעתירה המנהלית נשוא ערעור זה עתרה העמותה כנגד חריגה גדולה של הבניינים מהוראות תכנית המיתאר המפורטת וכן ביחס לשימוש בבניינים. לטענתה, תכנית המיתאר הארצית לחופים (תמ"א 13) שוללת בניה למגורים לאנשים פרטיים ומאפשרת רק שימוש לתיירות ונופש, ולפיכך מכירת דירות למגורים לאנשים פרטיים בתחום התכנית מהווה הפרה של תמ"א 13.

רע"פ 1520/01 שוויצר ואח' נ' יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה ואח', פ"ד נו(3) 595 (פס"ד מיום 18.3.2002)

בשטח אשר כלול במסגרת "שטח משאבי טבע" בתכניות המתאר, ואשר השימוש היחיד המותר בו הוא למלונאות בלבד, הוקמו בידי יזמים 7 מבנים דו משפחתיים.

"לפי הוראות התמ"א, הפיתוח האפשרי במסגרת השטח שבו מצוי הפרוייקט, הוא למטרות נופש. בהתאם לכך, נקבע בתכנית המקומית כי מתחם עין חמד שבו מצוי הפרוייקט, ישמש למלונאות בלבד. התכנית המפורטת אף פירטה וקבעה כי בשטח יוקם בית מלון במבנה אחד רב חדרים".

היזמים נקטו בהליכים שונים בפני רשויות התכנון לשינוי נספח הבנייה על מנת לאפשר בניית יחידות נופש קטנות במקום מבנה אחד של מלון רב חדרים. להסכמה העקרונית לכך נילוו 17 תנאים שונים.

ענינה של בקשת רשות ערעור זו היא דחית ערעורם של היזמים על פסק דינו של בית משפט השלום, אשר אסר על הרוכשים לעשות שימוש בדירות לצרכי מגורים כל עוד לא התקבל היתר לשימוש חורג. בפסק דינו של בית משפט השלום נקבע כי בבניית דירות המגורים חרגו היזמים מהאמור בתכנית המתאר, וכי לא ניתן להגדיר את המבנים שנבנו על ידם כ"דירות נופש".

נפסק (כב' השופטת ד' בייניש ):

1. "קשה מאוד לראות כיצד ניתן להגדיר את הקוטג'ים רחבי ידיים שהוקמו במסגרת הפרוייקט כ"דירות נופש". זאת ועוד, מקביעותינו בפרשת חוף הכרמל", ברור כי אין ניתן לטעון עוד כיום כי שימוש בדירות מן הסוג הנדון למגורים, יכול לעלות בקנה אחד עם הגדרת האזור כמיועד למלונאות, ואף עם הגדרת הדירות האמורות כ"דירות נופש".

2. "נוכח הדמיון הרב בהוראות תכניות המתאר בשני המקרים המייעדות את השטח למטרות של "מלונאות" ו"נופש" מסקנתנו בפרשת חוף הכרמל רלוונטית גם לעניינו כאן, לאמור: "בקובענו כי בניין...חייב לשמש למטרה ציבורית של "תיירות ונופש", המשמעות המתבקשת היא כי מלון הדירות חייב לשמש לאירוח ועליו להיות פתוח לקהל הרחב. אין להסתפק בכך שהדירות, אשר מצויות כאמור בבעלות פרטית, תשמשנה את הבעלים - כדירת נפש או לצרכי מגורים, ורק אם ירצה בכך יעמידה לרשות הכלל".

3. "אשר על כן, השימוש בדירות נשוא הבקשה, כדירות מגורים לכל דבר, סותר את הוראות תכניות מתאר ואת ההחלטות של רשויות התכנון בנדון ואף עומד בניגוד להיתרי הבנייה המגבילים את השימוש במבנים לצרכי מלונאות בלבד".

4. "...התנהגותה של הרשות והשתהותה אין די בה, בנסיבות שלפנינו, כדי למנוע מן הרשות מלהפעיל את סמכויותיה כדי לאכוף את חוקי התכנון והבנייה".

הערעור נדחה.

ע"א 8343/01 עובדיה נ' סיבל נהריה בע"מ (בכינוס נכסים), פ"ד נח (6) 400

המערערים רכשו מהמשיבה דירות נופש בפרוייקט "Sea Belle" בסמוך לחוף הים שמצפון לנהריה ומדרום לאכזיב. במסגרת החוזים קיבל כל אחד מהם ערבות בנקאית לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה - 1974. תכנית הפרוייקט כללה שלושה בניינים שבכל אחד מהם שכמונים דירות נו. כמן כן נכלל בתכנית בית מלון ובו כמאתיים חדרים. בין הבניינים לבין בית המלון תוכננה להיבנות בריכת שחיה לשימושם של בעליה הדירות ושל אורחי המלון. לאחר תחילת הבניה, נקלעה החברה לקשיים. כונס הנכסים שמונה לבקשת הבנק השלים את בנייתו של בניין אחד בפרוייקט, בו רכשו המערערים את דירותיהם. יתר חלקי הפרוייקט לא הושלמו. לטענת המערערים הם זכאים לממש את הערבויות שנתן להם הבנק, שכן הערבויות באו להבטיח שהדירה שיקבל כל אחד מהם תהיה "דירת נופש", ואילו בפועל הם קיבלו דירה רגילה בבית משותף.

נפסק (כב' השופט י' טירקל ):

1. "...פרשנות מילותיו של סעיף 2(1) לחוק על דרך הפשט היא שהמילים "כמוסכם בחוזה המכר" עניינן קיום התחייבותו לש הקבלן-הבונה להעביר את הבעלות או זכות אחרת בדירה בלבד, ולאו דווקא קיומו של חוזה המכר על כל פרטיו ודקדוקיו....כל עוד שם "דירה" נקרא עליה, והיא ניתנת להעברה, לא ניתן לממש את הערבות...".

2. "...בפרשה אחרת שבה מנע בית המשפט העליון מרוכשי דירות להשתמש בהן למטרת מגורים, משום שלפי תכניות המיתאר הוגבל השימוש בהן לשימוש כ"דירות נופש" בלבד (דברי השופת ביניש ברע"פ 1520/01 שוויצר נ' יושב ראש הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה...דחה בית משפט השלום תביעה לממש את הערבויות נקבע שאין מדובר במצב שבו נשללה מן הרוכשים האפשרות לקבל את דירתם, שכן הדירה נמסרה לידיהם, ולכן לא נשללה זכותם לבעלות בדירה, אלא נשללה מהם האפשרות לעשות בה שימוש למגורים ולא לנופש (השופט ק' ורדי בה"פ (ת"א) 176095/02 זילברמן נ' בנק הפועלים בע"מ...)".

3. "לאור כוונת הצדדים כפי שהשיא עולה מחוזי המכר, לכאורה הדין עם המערערים. תכונותיהן של הדירות שהוצעו להם אינן כתכונותיהן של הדירות שהובטחו להם כיחידות בתוך מכלול של סביבה ומתקנים, אולם במחלוקת זאת היריב האמיתי והנכון שלהם אינו הבנק, אלא החברה, ונגדה עליהם לכוון את טענותיהם. בהציעו להם את הדירות יצא הבנק ידי חובתו  ובכך הופטר מן החובה לשלם את הערבויות...".

4. לטענה כי השימוש בדירות למטרת מגורים אינו מתיישב עם תכניות המיתאר ועם היתר הבנייה, הרי שטענה זו חורגת מגדר הדיון בערעור. "לגופה של הטענה יאמר כי הבנק הודיע כי לבניין הונפק טופס 4, וכי חלק מרוכשי הדירות כבר גרים בדירותיהם. ניתן ללמוד מכך שלדעת הרשויות, השימוש מתיישב עם התכניות...".

נפסק (כב' השופט א' ריבלין ):

1. "...אין חולק שהדירות שהבנק מבקש למסור למערערים, אינן דירות הנופש שהובטחו להם, עם זאת, גם איני סבור כי מדובר במקרה שבו אי-ההתאמה בין הדירה לבין המוסכם בחוזה מצדיקה את מימוש הערבויות שניתנו לפי חוק הבטחת השקעות. כל שנגרע מן מהערערים במקרה זה הינם שירותים ומתקנים נלווים לדירות, שהן עצמן נבנו כמוסכם. בנסיבות אלה לא ניתן לראות בהיעדר ההתאמה שבין חוזה המכר ליבן הדירות שהבנק מבקש למסור למערערים אי-התאמה העולה לכדי אי מסירה.. כלל, חוק הבטחת השקעות נועד להבטיח העברתה של דירה, ועיקר תכליתו לממש, ככל הניתן, את זכויותיו של הרוכש בנכס שנועד למגוריו. הבטחת זכויותיו הנוספות, והחשובות כשלעצמן, כמו זכאותו לקבל לידיו מתקני נופש, חורגת מגדרו ומכוחו של החור. עם זאת ברי כי למערערים שומרה הזכות לפנות בתובענה מתאימה ולקבל סעד בין הנזקים שנגרמו להם בעניין זה".

נפסק (כב' השופטת א' חיות ) (דעת מיעוט):

1. "...אני סבורה כי אי-התאמה יסודית שכמוה כאי-מסירה מתקיימת לא רק מקום שבו לא ניתן לעשות שימוש בדירה אלא גם מקום שבו הממכר שנמסר הוא שונה במובהק ובמהות ממה שהוסכם עליו, כגון בהיעדר אפשרות לעשות בממכר שימוש למטרה שעליה הוסכם ואשר למשה נועד...כך גם מקום שבו רכש קונה דירת נופש שהיא חלק מפרוייקט שלם, ובמקום דירת הנופש מתיימר המוכר, או מי שבא בנעליו, למסור לו דירת מגורים בבית משותף הנעדר כל סממן של פרוייקט נופש. במצב דברם כזה ניתן לומר כי הממכר שרכשו אותם קונים לא נמסר לידיהם, והם זכאים לדרוש את מימוש הערבות שקיבלו להבטחת הכספים ששילמו".

2. "...חוק הבטחת השקעות חל גם על דירת נופש נוכח הגדרתו הרחבה של המונח "דירה" בסעיף 1 לחוק. לפיכך ממש כשם שקונה של דירת מגורים זכאי לממש את הערבויות שקיבל מכוח חוק הבטחת השקעות אם הדירה שמבקשים למסור לו אינה יכולה לשמש כדירת מגורים, כך זאי גם מי שקנה דירת נופש לממש את הערבויות שקיבל על פי החוק אם הממכר שאותו מבקשים למסור לו אינו יכול לשמש דירת נופש".

הערעור נדחה ברב דעות, כנגד דעתה החולקת של כב' השופטת חיות.

דנ"א 7542/04 פרופ' ירדנה וד"ר ליאון עובדיה ואח' נ' סיבל נהריה בע"מ (בכינוס נכסים) (לא פורסם) (החלטה מיום 2.8.05)

בקשה לקיום דיון נוסף בע"א 8343/01 פרופ' ירדנה וד"ר עובדיה נ' סיבל נהריה בע"מ (בכינוס נכסים)

נפסק (כב' המישנה לנשיא מ' חשין ) :

"ליבי עם העותרים: ביקשו את רחל והנה ניתנה להם לאה; רכשו במיטב כספים דירת נופש וקיבלו לידיהם מוצר שאינו דירת נופש. אלא שלא את ליבי מבקשים העותרים אלא את מימושה של הערבות הבנקאית, ולכך - עם כל הצער שבדבר - לא אוכל להיעתר. טעם הדבר: רוב שופטי ההרכב - השופטים ריבלין וחיות - נעתרו לטענותיהם המשפטיות של העותרים ודחו את טענותיו המשפטיות של הבנק. אמת, דעות השופטים נחלקו באשר ליישומם של הדברים על עובדות המקרה, ואולם בידוע הוא כי טענות כנגד יישומה של הלכה מקומן בערעור, ולא בדיון הנוסף שתכליתו בחינה מחודשת לש הלכות משפטיות שנפסקו. יתר על כן, ככל שנפסקה הלכה בידי רוב שופטי ההרכב, מקורה של הלכה זו בדבריו של חוק המכר דירות וחוק הבטחת השקעות ובתקדימי עבר שצוטטו בידי חברי ההרכב....פסק הדין מוסיף אמנם נדבך נוסף להלכות שצוטטו, ואולם כידוע לא כל נדבר שהוסף בפסיקה מהווה חידוש המצדיק קיומו של דיון נוסף...העתירה נדחית".

חברת ניהול

ה"פ 288/95 בורלא יוסף ואח' נ' נופית, ים אילת ניהול 1988) בע"מ ואח' (לא פורסם)

המבקשים הינם קבוצה של כ- 240 מתוך 300 בעלי זכות חכירה לדורות ב"דירות נופש" השונות בבנין מלון נופית באילת, אשר נבנה כבית מלון דירות על שני מגרשים באילת. המשיבה 1 היא חברת ניהול אשר חתמה על הסכמי ניהול עם כל אחד מבעלי הדירות במלון, ובו התחייבה , בין היתר, לנהל את מלון הדירות בהתאם למסגרת התנאים שהוסכמו.

המבקשים עותרים לבית המשפט למתן פס"ד הצהרתי לפיו הסכמי הניהול שחתם כ"א מהם עם חברת הניהול בוטלו כדין בהודעה ששלחו לחברה. כמו כן הם מבקשים להורות לחברת הניהול כי תעביר לידיהם את הניהול "באופן מסודר".

טענת המבקשים היא כי חברת הניהול הפרה חובות נאמנות ופעלה מתוך ניגוד אינטרסים, ובכלל זה עשית שימוש שלא כדין בכספי המבקשים וברכושם לצרכי חברת הניהול ולצורכי גורמים הקשורים איתה. כמו כן נטען כי הופרו הסכמי הניהול על ידי החברה בשל העדר מיומנות וכישורים בסיסיים לביצוע משימות הניהול.

חברת הניהול טענה כי אין בסיס לביטול חוזי הניהול ואין הם יכולים לכפות על בעלי דירות אחרים תוצאה כזו. ביטול הסכמי הניהול עם חלק מהרוכשים עלול להביא את המלון לכיוון מצב של תוהו ובוהו וקיפאון. לגופם של דברים לא ארעו כאן הפרות יסודיות של החוזים המצדיקים את ביטולם ולא הופרו חובות נאמנות של חברת הניהול כלפי בעלי הדירות.

נפסק (כב' השופטת א' פרוקצ'יה ):

1. "חברת הניהול קיבלה על עצמה לנהל את המלון, ובכלל זה את דירות הנופש של בעלי הדירות. היא אמנם לא רכשה בעלות או זכויות קנייניות בדירות אלה - השמורות לבעלי הדירות, אך קיבלה כח וסמכויות מכח חוזה הניהול שהם בבחינת "זיקה" לנכסים אלה, בליוויית חובה להחזיקם ולפעול בהם לטובת בעלי הדירות כנהנים....חברת הניהול קיבלה על עצמה לנהל את המלון - ובכלל זה את דירות נופש של המבקשים- שניתן לה שיקול דעת נרחב ביותר ויד חפשית לפעול בנכס זה... תוך השארת מינימום של יכולת התערבות בידי בעל הדירה. החברה אינה מייצגת את בעל הדירה כלפי הציבור עמו מבוצעות העסקאות, אלא היא מנהלת את הנכסים בשם עצמה, כשהמטרה היא לקדם את טובתם של הנהנים - הן בעלי הדירות והן היזמים, כבעלי השטחים המסחריים". מערכת יחסים זו מהווה מערכת יחסים של נאמנות.

2. אפילו אם היחסים בין חברת הניהול לבין בעלי הדירות הם יחסי שליחות, הרי שגם אז סעיף 10(א) לחוק השליחות מקנה מעמד של נאמן לשלוח שהגיע לידיו נכס עקב השליחות.

3. מתוך בחינת הפעולות שנעשו על ידי חברת הניהול יש להגיע למסקנה כי חברת הניהול לא נהגה "באמונה" בנכסיהם של בעלי הדירות וגם לא פעלה "בשקידה" בהקשר אליהם ובכך הפרה הפרה יסודית את הסכם הניהול. לפיכך, "עמדה לבעלי הדירות הזכות לבטל את הסכמי הניהול בהיות הפרות חברת הניהול לאורך הדרך הפרות יסודיות".

4. התנגדותם של בעלי דירות אחרים לביטול הסכמי הניהול האינדיבידואליים, איננה יכולה להטיל מגבלה כלשהי על זכות הביטול של המבקשים לבטל.

מיסוי

האם מי שמוכר "דירת נופש" זכאי לפטור ממס שבח מקרקעין על "דירת מגורים"

ערעור מס שבח 1/94 יצחק זוטא נ' מנהל מס שבח מקרקעין, פ"מ תשנ"ו (1), 485

נפסק (יו"ר הועדה השופט א' גרוניס ):

"בעבר התעוררה לפנינו השאלה , אם "דירת נופש", דוגמת דירתו של העורר, מהווה "דירת מגורים", לעניין הגדרתו של המושג בתקנה 1 לתקנות מס שבח מקרקעין (מס רכישה), תשל"ה - 1974 (להלן: התקנות): ע"ש (ב"ש) 22/89 [8]. באותו עין הסתמכנו על פסק-דינו של בית המשפט העליון בע"א 278/84 [7], בו הודגשה ההבחנה בין המונח האמור - "דירת מגורים" - על פי הגדרתו בתקנות, לבין הגדרתו חוק. בית המשפט העליון חזר וקבע, כי בעוד שבכל הנוגע לחוק חל המבחן האובייקטיבי, הרי שלגבי התקנות יש להוסיף אף מבחן סובייקטיבי, הנוגע לכוונתו של הרוכש לגבי דירה ... מכל מקום, בפסק דיננו ב"ש (ב"ש) 22/89 [8] הנ"ל הגענו למסקנה, לאור תחולתו של המבחן הסובייקטיבי לגבי ההגדרה שבתקנות, כי "דירת נופש" אינה "דירת מגורים" בכל הנוגע לתשלום מס רכישה על פי התקנות. מאחר שההגדרה שבחוק שונה היא, ומשום שעל פי פרשנותה חל אך המבחן האובייקטיבי, המסקנה המתחייבת היא ש"דירת נופש", אשר מצויים בה המאפיינים הפיסיים הקיימים לשם שימוש רגיל וסביר של דיירים, היא בבחינת "דירת מגורים" לפי החוק".

הערר התקבל.

סיווג ארנונה

עתמ (חי') 515/01 מירי גרוסמן ואח' נ' עירית חדרה ואח' (לא פורסם) (פס"ד מיום 8.7.2002)

העותרים הם 115 רוכשים של דירות בפרויקט כפר הים וכן נציגות הבנין. לפי התכנון החל על שטח הפרוייקט מכח תמ"א 13 ותכניות בין עיר, תכלית האזור הינה מלונאות, תיירות ונופש. הדירות בפרוייקט הוגדרו בהיתרי הבניה כדירות נופש. הדירות שווק כ"דירות נופש". חלק מהעותרים גרים בדירות אלה כל השנה ואין להם דירות מגורים אחרות. לחלק מהעותרים דירות מגורים נוספות והם מתגוררים בדירת הנופש בסופי שבוע, בחופשות, בחגים וכו'.

העותרים חויבו בארנונה בתחילה לפי סיווג "בית מלון" ולאחר מכן כדירות מגורים באזור א'+  ולאחר מכן כ"דירות נופש".

להליך זה קדם ע"ש (חי') 5024/99 מהל הארנונה נ' גייזלר, תק' מח' 2000 (3), 231 שהיה ערעור של אחד מבעלי הדירות בפרוייקט על החלטת ועדת ערר לפי חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית, התשל"ו - 1976) בהתייחס לשנת המס 98, בו נתקבל ערעור העיריה ונקבע כי אין פגם בעמדת העיריה בקשר לסיווג דירות נופש בפרוייקט כ"בית מלון".

השרים נתנו אישור חריג לעירית חדרה להעלות את המסיים לשנים 1999 ו - 2002.

נפסק (כב' השופט ד"ר ד' ביין ):

1. בעקבות ע"א 565/00 עירית קרית אתא נ' אדוארד חרס: "לעיריה שיקול דעת רחב בבואה לקבוע אם אמות המידה להטלת חיובי ארנונה והתערבותו של בית המשפט בשיקול הדעת בנימוק של אי סבירות מצומצמת. התערבות כזו מוצדקת, רק כאשר הקביעה של העיריה מגיעה 'לידי אי סבירות קיצונית'...".

2. "דירות נופש הן דירות יקרות בשל מיקומן על חוף הים בשל היוקרה הדבקה בהם ובשל שירותים המיוחדים הניתנים בהם...העובדה שהדירות קטנות, אינה נובעת מכך שרוכשיהם נאלצים בשל קשיים כלכליים להסתפק במרחב מחיה מצומצם, אלא מכך שיעדום ושימושם הפוטנציאלי הוא נופש לתקופות של פנאי וחופש ולא דוקא למגורי קבע".

3. "...יש הצדקה להשוואה "אורכית" ולא "רוחבית" (כשימושם של מושגים אלה בפי הצדדים). כל חוף הים של מדינת ישראל אורכו כ- 130 ק"מ. המאפיינים של דירות נופש המוקמות לאורך חוף זה דומים והם משווקים לאותה שכבה סוציו-אקונומית ולאותם מטרות. חדרה נמצאת "באמצע הדרך" של חוף הים. ואכן, בפרסומי החברה שהקימה את הפרוייקט, לא צוינה קירבת הפרוייקט לאתרים אלה או אחרים בחדרה, לא לקירבתם לערים הגדולות תל אביב, חיפה וירושלים. השוואה אורכית כזו מצביעה על כך שהתעריף בו מחויבות דירות בפרוייקט בחדרה, הוא הנמוך ביותר לאחר בת-ים".

4. "אם מקבלים את התיזה המרכזית, כי יש הצדקה לארנונה גבוהה יותר בדיות נופש על שפת הים בהשוואה לדירות מגורים וזאת ללא קשר לשטחן, הרי הטכניקה "הסיווגית" למתן ביטוי להשקפה זו היא משנית בחשיבותה.... כל הסיווגים הללו הם "אותה גברת בשינוי אדרת". שינויי הסיווג בין השנים 98 ו - 2000 לא העלו את התעריפים מעבר לעדכון המותר לפי התקנות".

בפסק הדין נידונו אף טענות בקשר לחוקיות אישור השרים וסוגיות נוספות.

העתירה נדחתה תוך חיוב העותרים הוצאות.

בג"צ 4225/95 לקסן (ישראל) בע"מ נ' עירית אילת ואח' (פס"ד מיום 20.4.97)

ע"א 3196/01 גלמן פינץ בע"מ נ' מנהל המכס ומע"מ, פ"ד נח (2), 682 (פס"ד מיום 2.2.04)

  (אתר בתי המשפט) (משפט ותיירות)

[הערת המערכת: בית המשפט העליון דן בנוסח סעיף 30(א) (5) כפי שהיה בזמנים הרלבנטיים לתיק. הסעיף שונה לאחר מכן, והנוסח המופיע באתר הוא הנוסח המעודכן].

"במהלך שנת 1996 פעלה המערערת בישראל כסוכנת מכירות בלעדית של "Multiproperty Portes du Soleil" למכירה דירות נופש באתר סקי בעיירה שמפוסין (Champoussin)".

 "לטענת המערערת שיווק דירות הנופש הינו בבחינת "מתן שירות לתושב חוץ ", ועל כן מדובר בעסקאות הבאות בגדר הטבת המס הקבועה בסעיף הנ"ל. המשיב לא קיבל את עמדת המערערת וקבע כי מדובר ב "שירות הניתן בפועל לתושב ישראל בישראל", עליו חל החריג הקבוע באותו סעיף. לפיכך, ערך המשיב למערערת שומת עסקאות לשנת ,1996 מתוקף סמכותו על -פי סעיף 77 לחוק, ולפיה חייב את המערערת במס ערך מוסף בשיעור של 17% בגין העסקאות שבנדון. השגה שהגישה המערערת על שומה זו נדחתה, והמערערת הגישה ערעור לבית -המשפט המחוזי בתל -אביב ,בו חזרה וטענה כי על העסקאות שבנדון חל מס בשיעור אפס ,מתוקף סעיף 30(א) (5) הנ"ל ".

נפסק (כב' השופטים א' ריבלין וא' חיות בעת רב כנגד דעתו החולקת של כב' הנשיא א' ברק ):

1. השאלה המרכזית שיש לבחון לצורך הכרעה בשאלת תחולתה או אי תחולתה של ההקלה היא, איפוא, השאלה מיהו מקבל השירות".

2. "הסכם השיווק... , הוא הגזע שממנו צומחות העסקאות כולן. הסכם זה מלמד על עצמו, מתוך הכתוב בו, כי הספק והמערערת התקשרו בעסקה, לפיה התחייבה המערערת לאתר עבור הספק לקוחות בישראל וכן לשווק את דירות הנופש שבעיירה שמפוסין, תמורת עמלה .העסקאות הפרטניות שנקשרו בעקבות כך בין הספק לרוכשי הדירות, וכן ההסכם הנוסף שנקשר בין רוכשי הדירות ובין המערערת, אינם אלא פועל יוצא של הסכם השיווק ובמילים אחרות, הסכם השיווק ושירותי השיווק, הניתנים במסגרתו על ידי המערערת לספק, הם הציר המרכזי שסביבו נסובים יחסי כל הצדדים הנוגעים לעסקאות שבנדון, והשירותים הניתנים על ידי המערערת לרוכשי הדירות, נובעים מתוך השירות הניתן לספק, אך אין הם "נושא ההסכם "ואין הם השירות העיקרי".

3. לפיכך החברה שוויצרית קיבלה את השירות ושירות זה פטור ממע"מ.

תובענות יצוגיות

ת"א (ת"א) 1784/99 בש"א 56174/99 תמרה לברן ואח' קלאב דלתא, מועדון טיים שרינג (ישראל) בע"מ ואח' (לא פורסם).

הבקשה נדחתה.

תנאי העסקה של מקדמי מכירות

עע 1194/01, 1372/01 דרור עגיב - המגן חברה לביטוח בע"מ; מיכל שזיפי - אינטרקלאב בע"מ, פד"ע מ 241 (פס"ד מיום 11.2.04).

השאלה שעלתה לדיון בשני הערעורים היתה האם חובת תשלום שכר מינימום, מקום שהשכר מחושב על בסיס עמלות, הינה על בסיס חודשי  או לתקופה והאם ניתן לקזז את סכום ההשלמה לשכר מינימום מתשלומים מאוחרים יותר.

נפסק (ברב דעות):

1. "הבדיקה וההתחשבנות עם עובד, ששכרו משתלם על בסיס של עמלות, תיעשה מדי חודש בחודשו".

2. "עובד, ששכרו משתלם על בסיס אחר מיחידת זמן ( עמלות וכיו"ב), ואשר הכנסתו החודשית מעמלות נמוכה משכר המינימום החודשי על פי חוק שכר מינימום כפי שיהיה מעת לעת (להל שכר המינימום החודשי), חייב יהיה המעביד להשלים לאותו עובד את שכרו עד לגובה שכר המינימום החודשי (להלן סכום ההשלמה)".

3. תשלום סכום ההשלמה יעשה במועד הקבוע לתשלום שכר חודשי, על פי חוק הגנת השכר, ואם לא ישולם במועד יחולו לגביו הוראות חוק הגנת השכר וחוק שכר מינימום הנוגעות להלנת שכר".

4. "יחד עם זה ,יהיה זכאי המעביד לנכות בכל חודש את סכום ההשלמה מסכום העמלות שזכאי לה העובד במועד הניכוי ,ובתנאי שלאחר ניכוי סכום ההשלמה יוותר בידי העובד בחודש הניכוי סכום השווה לשכר המינימום החודשי, ובתנאי נוסף, שסכום הניכוי לא יעלה על הסכום המותר לניכוי מקדמות על פי סעיף 25 (א)(7) לחוק הגנת השכר".

5. "הניכוי יעשה בערך נומינלי כדי כל ניכוי מקדמה על פי חוק הגנת השכר, אלא אם כן הוסכם מראש אחרת, והוא יוכל להתבצע גם מסכומי עמלות, שיגיעו לעובד לאחר סיום יחסי עובד ומעביד, עד לתשלום המלא של סכום ההשלמה ששולם לעובד על ידי המעביד בתקופת עבודתו".